Procedure for vurdering af lejlighed i forbindelse med salg

Tilføjelser/afvigelser i forhold til ABF’s forbedringskatalog for Boligforeningen Bispegaarden.  Udarbejdet november 2012

 Vurderingsmand: Lars Nielsen, kontakt: lhn_art@yahoo.dk 

Proces for vurdering: 

1. Efter at have indgivet sin skriftlige opsigelse, kontakter sælger foreningens vurderingsmand og aftaler dato for vurdering. Sælger udleverer kopi af specificeret opgørelse over de forbedringer som sælger ønsker vurderet, herunder materialepriser og anskaffelsesår, samt kopi af fakturaer. Specifikationen opdeles rum for rum. Endvidere kopi af kommunale godkendelser / tilladelser / anmeldelser herunder fuldmagt fra foreningen.

2. Vurderingsmanden rekvirerer kopi af den seneste vurdering der er foretaget af andelsboligen, således at tidligere overtagne forbedringer kan medtages i den nye vurdering.  Senest gældende vurdering fremsendes pr. mail.   

3. Vurderingen udarbejdes ud fra senest gældende ABF – Håndbog. Boligforeningen Bispegaardens tilføjelser/afvigelser går forud for ABF’s forbedringskatalog. Vurderingen fremsendes Bestyrelsen som ligeledes er ejendommens administrator.  

 

Forbedrings katalog tilføjelser/afvigelser for Boligforeningen Bispegaarden.

Nedenstående forbedringskatalog er en oversigt over Bispegaardens tilføjelser/afvigelser. Boligforeningen Bispegaardens tilføjelser/afvigelser går forud for ABF’s forbedringskatalog og tilføjelser/afvigelser er markeret med fed/kursiv. Effekter som ikke fremgår af kataloget vurderes af vurderingsmand ud fra standard skøn.  

 

Afskrivning på døre:

Der ydes ikke fradrag for manglende indvendige døre.  

Hoveddøre afsyret (Døre til hoved og køkken trappe): Ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%. Hoveddøre må ikke afsyres;

er hoveddør afsyret isættes ny for sælgers regning.  

 

Afskrivning på El-installationer:

Det er tilladt selv at udskifte elkontakter, tilslutte lamper til faste lampesteder. Det er ikke tilladt selv at udskifte fast elinstallation såsom kabler, måler målerramme, HFI-relæ, uden at arbejdet følges og vejledes, og til sidst skriftligt godkendes af autoriseret elinstallatør.  

Såfremt dette forhold ikke er i orden, og man har mistanke om, at der har været foretaget indgreb i elinstallationerne af en ikke autoriseret person, bør man kræve at der forevises en erklæring fra en autoriseret elinstallatør om installationens lovlighed. Sælger har pligt til at dokumentere installationernes lovlighed, ved erklæring fra en autoriseret person. 

 Dørtelefon: ingen forbedring, eventuelt tilpasset løsøre, afskrives 100%, oftest udført af andelsboligforeningen via deres regnskab. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, ejendommens installation.

Elinstallation i loftrum: ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, ejendommens installation.

Hybridnet: forbedring, afskrives over 10 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, ejendommens installation.

Lysarmatur - hængende pendel: løsøre, afskrives over 5 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger. 

 

Afskrivning på gulve: 

 Afslibning: ingen forbedring, kun vedligeholdelse

Afhøvling uden lak: ingen forbedring, eventuel forringelse med fradrag, ingen værdi.

Afhøvling med lak: ingen forbedring, eventuel forringelse ingen værdi.

Tæpper af enhver art:  tilpasset løsøre, afskrives over 5 år, skal være skåret i et stykke og tæt tilskåret til væg, fradrag normalt 50%. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Tæpper - ikke tilskåret: almindelig løsøre, afskrives over 5 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.     

 

Afskrivning på hårde hvidevarer:

Hårde hvidevare ud over komfur/ovn/kogeplade samt emhætte ses ikke som værende forbedringer, men udelukkende løsøre. Overtagelse af løsøre indgår ikke i vurderingen, overtagelse henhører under individuel aftale mellem køber/sælger. De opgivne afskrivningsperioder for løsøre som ikke medtages i vurderingen skal ses som en rettesnor for afskrivningsperiode af disse. 

Køle og fryseskabe: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, uanset om de er fritstående eller i skabsrække. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Vaskemaskine: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Opvaskemaskine: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Tørretumbler: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Emhætte med aftræk: Der må ikke etableres emhætter med mekanisk aftræk, med afkast gennem facade. Ved tilslutning af mekanisk udsugning til luftkanal skal der foreligger byggetilladelse herfor, endvidere skal der foreligge tæthedsprøve af luftkanal. Forefindes der emhætte med mekanisk aftræk skal denne omlægges til kulfilter emhætte for sælgers regning, hvis byggetilladelse og tæthedsprøve ikke kan fremvises. Afskrives over 5 år.

Recirkulerende, emhætte: almindeligt løsøre, afskrives over 5 år.   

 

Afskrivning på køkken

Køkkeninstallationer skal altid være lovlige. Mange ombygger køkken med nye elementer, nyt gulv, nyt loft, skjult rørføring, køleskab, vaskemaskine, gas- el- komfur osv. Eventuel udvidelse af køkken, ved eksempel nedrivning af vægge, sænkning af lofter, kræver byggetilladelse. 

El og gas installationer må kun ændres af autoriserede installatører, og herunder skal man være opmærksom på at gasrør ikke må skjules i lofter. Der skal være mulighed for at kunne komme til at udskifte rør der er skjulte. 

Ved opsætning af emhætte, skal denne være tilsluttet aftræk til det fri, eller til godkendt aftrækskanal, for at kunne betragtes som forbedring, ellers er denne løsøre.  

Afløbsinstallationerne skal være tætte, haner må ikke dryppe. Se altid efter evt. råd under køkkenvasken.  

Udskiftning af køkken er generelt en forbedring der afskrives over 10-20 år, alt efter kvaliteten af køkkenet. Det er tilladt selv at fortage udskiftning af køkken, herunder nedrivning af vægge, og man er berettiget til at få dækket værdien af eget arbejde som en del af anskaffelsessummen for køkkenet.  

 

Afskrivning på lofter, Forsænkede lofter:

Træ: ingen forbedring, eventuel forringelse med fradrag, afskrives 100% og skal nedtages.

Træ med brandlak: forbedring, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret og byggetilladelse skal foreligge, ligesom det skal dokumenteres at det er behandlet med brandlak.

Masonit: ingen forbedring, skal fjernes, eventuelt fradrag.

Spån/finér: ingen forbedring, ingen værdi, skal fjernes, eventuelt fradrag.

Gipslofter: forbedring, afskrives over 30 år. Byggetilladelse skal foreligge, hvis loftet er lavere end 250 cm. El skal være autoriseret udført.

Mineraluld/metal: forbedring, afskrives over 20 år. Byggetilladelse skal foreligge, hvis loftet bliver lavere end 250 cm over gulv. El skal være autoriseret udført.

Tremmelofter: ingen forbedring, tilpasset løsøre, afskrives over 10 år og må kun opsættes ved mindre arealer i mindre rum.

Isolering over loft: forbedring, afskrives over 20 år. 

 

Afskrivning på vinduer

 Gardinstænger, kapper:ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 5 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Gardiner: ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 5 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Rullegardiner og persienner: ingen forbedring, almindeligt løsøre afskrives over 5 år. Medtages ikke ved vurdering i forbindelse med køb/salg, overdragelse aftales individuelt mellem køber/sælger.

Diverse kroge m.m.: Ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%.  

 

Afskrivning på VVS: 

 VVS-installationer skal være lovlige, dvs. at arbejder udført på vand og afløbsinstallationer, skal være udført af aut. vvs-installatør, herunder rørføring, udskiftning af haner, opsætning af maskiner direkte til forsyningsledningerne, brusekabiner, etablering af gulvafløb i badeværelse, samt alle former for gasinstallationer, herunder nedtagning af disse. 

 Såfremt der ikke foreligger regninger for udførte ændringer i gas og vandinstallationen, kan køber kræve skriftlig erklæring fra aut. vvs-installatør, for installationens lovlighed. Ved installation af maskiner i rum uden gulvafløb, skal disse opstilles på godkendt vandtæt underlag, såfremt de ikke er forsynet med vandafbryder. Tappehaner skal fjernes eller afproppes når maskininstallationer fjernes, såfremt der ikke er gulvafløb i rummet. 

Rørføring til varmeanlæg: Rørføring skal være ført i synlige kobberrør, rør af andet materiale samt skjulte rør under gulv eller i væg skal retableres for sælgers regning.

Termostatventiler: forbedring, afskrives over 20 år. Centralvarme. Termostatventiler skal udskiftes af ejendommens Vvs’er 

 

Afskrivning på vægge
Vægge skal bestå af et fast og brandsikkert, uforgængeligt materiale, f.eks.: Skillevægge beklædt med gipsplader, eller pudset. Gipsvægge opsat, kræves normalt opsat med stålskellet, fyldt med isoleringsmateriale, enten rockwool, eller glasuld, derefter beklædt med gipsplader efter bygningsmyndighedernes anvisning. 
Beklædning af vægge kan f.eks. Være med glasvæv, fliser, hvilket er en forbedring. Flytning, opsætning eller fjernelse, af skillevægge kræver normalt tilladelse fra bygningsmyndighederne eller mindst anmeldelse af dette, husk at orientere dels bestyrelse og myndighederne inden igangsætning af arbejdet. 
Der er sket store skader på ejendomme, fordi en ukyndig har fjernet en bærende skillevæg, søg derfor altid tilladelse til dette gennem sagkyndig. Udføres et sådant uden de fornødne tilladelser, kan man blive pålagt erstatning. 


Nedbankning af puds til blankt murværk: Ingen forbedring, afskrives 100%. Puds nedbanket på facadevægge skal retableres, for sælgers regning,  da pudslag indgår i facadens ellers ringe isoleringsevne, samt har funktion som dampspærre

IMG_5644.jpg