AB Bispegaardens økonomiske og finansielle situation

Boligforeningen modtager mange spørgsmål om foreningens økonomiske situation. Ofte kan man få præcise svar på sine spørgsmål ved at læse det seneste regnskab. Det følgende er en kort oversigt over de vigtigste forhold, som bestemmer foreningens økonomiske og finansielle forhold.

Helt overordnet

Det vigtigste bidrag til foreningens formue er en offentlig ejendomsvurdering på pt. 332 mio. kr.

Det vigtigste bidrag til foreningens gæld er et kreditforeningslån fra 2008 på 39,3 mill kr og et kreditforeningslån (oprindeligt optaget i 2010) omlagt juni 2017 på ca. 21,4 mio. kr.  Foreningens samlede gæld er således ca. 60,7 mio. kr. Til lånet fra 2008 er knyttet en rente-swap aftale med Nykredit bank. Denne aftale har i øjeblikket en negativ værdi for boligforeningen på ca. 26 mio. kr.

Boligforeningens gæld i form af lån udgør således ca. 18% af formuen.

Andelsværdierne for de enkelte lejligheder udgør ifølge regnskab 2016  ca. 10.500 kr/m2; men tallet afhænger af den enkelte lejlighed, da andelsværdier for lejlighederne ikke er helt afhængige af lejlighedernes arealer.

Foreningens lån, swap-aftale og hvad blev lånene brugt til

I 2008 blev besluttet at gennemføre to store renoveringsprojekter. Først og fremmest skulle fundamenterne understøttes pga. jordbundsforholdene bygningerne blev opført på for knapt 100 år siden. Dette betyder dog også, at fremtidige tiltag som fx tilføjelse af  tunge badeværelser og opbygninger kan realiseres uden sætningsskader.  Endvidere blev facaderne pudset op, idet det oprindelige puds trængte til vedligehold. Begge projekter blev gennemført med tilsammen et tilskud på 18,4 mio. kr fra Københavns kommune.

Både lånet fra 2008 og det fra 2010 (omlagt juni 2017) blev optaget med henblik på finansiering af disse to renoveringsprojekter.

Lånet optaget i 2008 er variabelt forrentet efter CIBOR6. Det løber afdragsfrit i 30 år. Efter 10 år (dvs. ultimo 2018) skal det refinansieres. Til lånet er knyttet en 30 årig renteswap-aftale. Boligforeningen betaler fast 5,26%  – banken betaler den til enhver tid værende variable rente.

Lånet omlagt i 2017 løber over 15 år med fast rente på 1,28 %. Lånet afdrages og er konvertibelt, og lånet er færdigafdraget i 2032.

Lidt konkluderende bemærkninger

Boligforeningens økonomi er i bund og grund helt i gennem sund.  Gælden udgør mindre end 1/5 af formuen. Swap-aftalens pt. negative værdi for foreningen påvirker selvfølgelig den maksimale andelskronekurs negativt (max. andelskronekursen på pt. ca. 1015 point kunne have været ca. 100 point højere uden swap-aftalen) og den kan selvfølgelig blive endnu mere negativ end den er i dag. Men den vil aldrig blive så negativ, at den får yderligere væsentlig indflydelse på de overordnede økonomiske forhold.

Boligforeningen er i øvrigt helt generelt godt vedligeholdt med fx nyt tag i 80’erne, nye vinduer fra 90/ 00’erne, centralvarme fra 90’erne, renovering af have og udenomsarealer i 90’erne, helt nyt brik-nøgle låsesystem – og altså også kælderunderstøttelse og facaderenovering i 10’erne.  Boligforeningen har endvidere nyt vaskeri, beboerlokale, fælles kabelTV og infrastruktur til internetforbindelse.

Medio april 2016. Revideret juni 2017

 

IMG_5644.jpg