AB Bispegaardens økonomiske og finansielle situation

Boligforeningen modtager mange spørgsmål om foreningens økonomiske situation. Ofte kan man få præcise svar på sine spørgsmål ved at læse det seneste regnskab. Det følgende er en kort oversigt over de vigtigste forhold, som bestemmer foreningens økonomiske og finansielle forhold.

Helt overordnet

Det vigtigste bidrag til foreningens formue er en offentlig ejendomsvurdering på pt. 332 mill kr. Endvidere har foreningen likvide kontanter på bankkonti på ca. 18 mill kr.

Det vigtigste bidrag til foreningens gæld er et kreditforeningslån fra 2008 på 39,3 mill kr og et kreditforeningslån fra 2010 på ca. 34,7 mill kr.  I øjeblikket udgør kursværdien af disse to gældsposter ca. 78,5 mill kr. Til lånet fra 2008 er knyttet en rente-swap aftale med Nykredit bank. Denne aftale har i øjeblikket en negativ værdi for boligforeningen på ca. 26 mill. kr. Seneste opgørelse af foreningens samlede forpligtelser er på ca. 108 mill kr.

Boligforeningens gæld i form af lån udgør således ca. 23% af formuen og boligforeningens forpligtelser udgør 32% af formuen.

Et andet måltal er gælden per kvadratmeter boligareal. Dette tal er på ca. 4000 kr/m2. for hele ejendommen.  Andelsværdierne for de enkelte lejligheder udgør i 2016  ca. 10.000 kr/m2; men tallet afhænger af den enkelte lejlighed, da andelsværdier for lejlighederne ikke er helt afhængige af lejlighedernes arealer.

Foreningens lån, swap-aftale og hvad blev lånene brugt til

I 2008 blev besluttet at gennemføre to store renoveringsprojekter. Først og fremmest skulle fundamenterne understøttes pga. jordbundsforholdene bygningerne blev opført på for knapt 100 år siden. Dette betyder dog også, at fremtidige tiltage som fx tilføjelse af  tunge badeværelser og opbygninger kan realiseres uden sætningsskader.  Endvidere blev facaderne pudset op, idet det oprindelige puds trængte til vedligehold. Begge projekter blev gennemført med tilsammen et tilskud på 18,4 mill kr fra Københavns kommune.

Både lånet fra 2008 og det fra 2010 blev optaget med henblik på finansiering af disse to renoveringsprojekter.

Lånet optaget i 2008 er variabelt forrentet efter CIBOR6. Det løber afdragsfrit i 30 år. Efter 10 år (dvs. ultimo 2018) skal det refinansieres. Til lånet er knyttet en 30 årig renteswap-aftale. Boligforeningen betaler fast 5,26%  – banken betaler den til enhver tid værende variable rente.

Lånet optaget i 2010 løber over 30 år med fast rente på godt 4%. Lånet er afdragsfrit de første 10 år, hvilket betyder, der skal afdrages fra år 2020 og dette påvirker boligafgiften på den måde, at betaling til afdrag allerede er ved at blive indfaset i boligafgiften. Lånet er i øvrigt inkonvertibelt i løbetiden og skal refinansieres efter 10 år (dvs. i 2020).

Lidt konkluderende bemærkninger

Boligforeningens økonomi er i bund og grund helt i gennem sund.  Gælden udgør mindre end ¼ af formuen. Swap-aftalens pt. negative værdi for foreningen påvirker selvfølgelig den maksimale andelskronekurs negativt (max. andelskronekursen på pt. ca. 1034 point kunne have været ca. 100 point højere uden swap-aftalen) og den kan selvfølgelig blive endnu mere negativ end den er i dag. Men den vil aldrig blive så negativ, at den får yderligere væsentlig indflydelse på de overordnede økonomiske forhold.

Boligforeningen er i øvrigt helt generelt godt vedligeholdt med fx nyt tag i 80’erne, nye vinduer fra 90/ 00’erne, centralvarme fra 90’erne, renovering af have og udenomsarealer i 90’erne, helt nyt brik-nøgle låsesystem – og altså også kælderunderstøttelse og facaderenovering i 10’erne.  Boligforeningen har endvidere nyt vaskeri, beboerlokale, fælles kabelTV og infrastruktur til internetforbindelse.

Medio april 2016

 

IMG_5673.jpg